Фестиваль национальных культур 2018

На какие квартиры спрос в Гродно? Обзор рынка жилья за январь

19.02.2018.
Обзор формального рынка квартир за январь 2018 года со сравнением его за аналогичный период 2017 года (сведения получены из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь (ЕГРНИ) представили партнер риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» Нина Пыльская — независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, и заместитель директора ООО «Магазин недвижимости» Владимир Пыльский — риэлтер, аттестованный Министерством юстиции Республики Беларусь.

831762bd80a974f0d86430a70e3c8d67.png

За январь текущего года в г. Гродно была заключена 151 сделка купли-продажи квартир (далее — сделки), что на 48 сделок меньше по отношению к прошлому году за аналогичный период, в январе 2017 г. было совершено 199 сделок. На рисунке 1 представлена гистограмма по количеству проданных квартир в разрезе «количество комнат» за два периода: январь 2017 года и январь 2018 года (данные без применения фильтра «адекватности» — минимальная цена — 400 долл. США за 1 кв.м).

066f4b06f1b8ddd16533b1edde40c6d1.jpg
Рисунок 1

Ежегодно на рынке недвижимости Гродно самые продаваемые квартиры — «двушки», а наименьшее количество сделок совершается с большими квартирами (4 и более комнат). По результатам первого месяца 2018 года наблюдаемые устойчивые соотношения продаваемости квартир в зависимости от количества комнат не изменились.

Прежде чем перейти к исследованию вторичного рынка по заключенным сделкам, остановимся на динамике и соотношении «условно первичного рынка» и «условно вторичного рынка» за два рассматриваемых периода.

Для определения  условно первичного рынка сделаем выборку по категории «дата ввода в эксплуатацию капитального строения (далее — год постройки) 2016-2017 гг.» по сделкам в январе 2017 года, а в январе 2018 года выборка — «год постройки 2017-й».

Результат исследования графически изображен на рисунке 2 в числовом значении, как указано на данной гистограмме, или в процентном отношении доля рынка новостроек в январе 2017 года составляет 62%, а в 2018 году — 59%, доля вторичного рынка в январе в 2017 году составила 38%, а в 2018 году — 41%.

В январе прошлого года новостройки были проданы в основном на улице Огинского и Наполеона Орды, а в январе 2018 года — в основном на улице Щорса, Лидской, Суворова. Продавец (застройщик) указанных объектов — ОАО «Гродножилстрой».

b766539ed43a3293440d70e2c0f51513.jpg
Рисунок 2

Рассмотрим по сделкам вторичный рынок (год постройки до 2016-2017 гг.) в разрезе «количество комнат в квартире» (далее количество комнат) за два рассматриваемых периода. Для исследования рыночной цены 1 кв.м в долларовом эквиваленте (далее — долл. США) применим фильтр «адекватности» минимальной цены — 400 долл. США за 1 кв.м, в результате получаем 62 сделки в январе 2017 года и 57 сделок в январе 2018 года. Построим точечные диаграммы с отображением рыночных цен 1 кв. м в разрезе «количество комнат» и с помощью построенных линейных трендов увидим тенденции изменения цены по каждому сегменту (см. рисунок 3).   Рассчитаем по рыночной стоимости 1 кв. м (долл. США) такие показатели, как медиану (наиболее часто встречающаяся цена), среднее значение, выявим минимальную и максимальную цену, полученные результаты представим в виде таблицы (см. таблицу 1).

ec4545305de6a18aac2753f5a9601094.jpg3a280b7429808a8b7caee9cdfc0cdb23.jpg
c1f61c9c2cb5b9c7f96b06b7ebc60bb4.jpgd5509176258441f96d25b5439d08e7a9.jpg
Рисунок 3 Диаграммы рыночных цен 1 кв.м по сделкам купли-продажи квартир в разрезе «количество комнат» в г. Гродно за период январь 2017 и январь 2018 гг.

1146ca2803d85f5e32f4fc87553075e0.jpg
Таблица 1 Расчетные показатели рыночной цены 1 кв.м по сделкам купли–продажи квартир в Гродно (с применением фильтра «адекватности» — минимальная цена — 400 долл. США за 1 кв.м):

Подводя итоги, следует сказать, что в январе 2018 года на вторичном рынке квартир Гродно:

1)    Уровень продаж по 1-комнатным и 2-комнатным квартирам ниже аналогичного периода прошлого года, по 3-комнатным квартирам было совершено в три раза больше сделок купли-продаж, чем в январе прошлого года, спрос на 4-комнатные квартиры сохраняется на прежнем уровне — 3 квартиры в месяц.

2)     Уровень рыночных цен 1 кв.м по 1-комнатным квартирам ниже, чем в январе прошлого года. В январе этого года медиана рыночной цены 1 кв.м составила 556 долл. США, что на 64 долл. США меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, максимальная цена 1 кв.м по 1-комнатным квартирам на 193 долл. США меньше, чем в прошлом году, и составила 736 долл. США.

3)    Уровень рыночных цен 1 кв.м по 2-комнатным квартирам также ниже, чем в январе прошлого года, медиана рыночной цены 1 кв.м в январе 2018 г. составила 593 долл. США, что на 21 долл.США меньше показателя января прошлого года. Максимальные цены за 1 кв.м по 2-комнатным квартирам в двух рассматриваемых периодах практически на одном уровне, в январе этого года 816 долл. США.

4)    По 3-комнатным квартирам наблюдается рост по медиане рыночной цены 1 кв.м на 14 долл. США по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в январе этого года медиана составляет  575 долл. США, а также присутствует рост по максимальной цене 1 кв.м на 5 долл. США, и она составила 932 долл. США.

5)    По 4-комнатным квартирам также наблюдается существенный рост по медиане рыночной цены 1 кв.м на 41 долл. США, по отношению к январю 2017 года, которая в январе 2018 года составила 559 долл. США. Между тем максимальная цена 1 кв.м снизилась на 117 долл. США и составила 584 долл. США. Следует заметить, что в течение данного периода совершено незначительное количество сделок по 4-комнатным квартирам, поэтому необходимо исследовать другие факторы цены, чтобы быть более точным в вопросе изменения рыночной цены 1 кв.м в этом году. Для этого дополнительно рассмотрим фактор года постройки жилого дома и представим полученные данные в виде гистограммы (см. рисунок 4).

Skrinshot_09-02-2018_161731.jpg

Рисунок 4

Вследствие полученных данных, мы видим, что за два периода продавались 4-комнатные квартиры разных периодов застройки. В январе прошлого года продавались 4-комнатные квартиры периода застройки 1960-1989, в январе этого года период застройки 1989-2015 г. (т.е. более новые квартиры), и, как следствие, данный фактор влияет на увеличение цены.

В заключение следует отметить, что по ежегодной статистике месяц январь является самым пассивным по совершению сделок купли-продажи квартир в Гродно.

9a5f36cd726663aef02b5c84567bc98f.jpg

Гродненская правда
Комментарии (0)