Гродненщина - вчера и сегодня

Кому выгодна сдача помещений в аренду?

08.04.2009.
     Тема арендных отношений в последнее время стала в стране одной из обсуждаемых. Минимальные сроки заключения договоров продлили до трех лет, сейчас обсуждают, к какой валюте «привязать» квадратный метр. Вынося эту тему на очередное заседание «круглого стола», мы проанализировали звонки наших читателей, выслушали две стороны – тех, кто сдает свободные площади в аренду, и тех, кто на возмездной основе берет, и поняли: в первый раз мы можем только обсудить арендные отношения применительно к тем случаям, когда арендодателем является государство.
     Александр Русанов, заместитель председателя облисполкома:
    Аренда – это широкое понятие. Оно подразумевает возмездную передачу субъектом хозяйствования или государством чего-то (зданий и сооружений, имущественных комплексов, земельных участков, оборудования и т.д.) в пользование. Пожалуй, как ни одно направление деятельности, сдача внаем регулируется большим количеством нормативных документов – указами Президента, постановлениями правительства, решениями местных органов власти. Тем не менее пока еще есть и сложности при заключении арендных договоров, осуществлении платежей. Сегодня арендная ставка привязана к евро, несколько лет назад была привязана к доллару. На том этапе, когда это было сделано, евро имел относительно стабильный курс, теперь колебания курса создают атмосферу дисбаланса в отношениях арендодателя и арендатора. Договоры порой заключаются так, чтобы арендные платежи получать авансом. Затем из-за колебания курса кто-то остается в проигрыше. И это только один из нюансов.
    
    Порой аренда объективно необходима, и без нее не обойтись. Имея энное количество свободных площадей и работая на хозрасчете, не зарабатывать на этом деньги было бы неправильно. И все же аренда – это неэффективное использование государственной собственности. Например, ваша редакция сдает в аренду помещения. У вас находятся сторонние организации, которые вправе требовать от собственника надлежащих условий (замены полов, окон, ремонта крыши и других капитальных затрат). Но ведь совершенно очевидно: средств, полученных от аренды, на такие работы не хватит. Поэтому в ряде случаев в договоры аренды включаются дополнительные условия. К примеру, Гродненский горисполком при сдаче в аренду остановочных пунктов методом проведения аукционных торгов поставил условие навести порядок вокруг остановки. Типовым договором аренды это не предусматривается, но внесение таких дополнений себя оправдывает. Впрочем, арендодатель вправе отказаться от таких условий. Вот почему я говорю, что аренда – это неэффективное использование государственной собственности. Наиболее оптимальный вариант – продажа в собственность для того, чтобы у здания или иного имущества был хозяин.
    
     Елена Береснева: Я знаю о том, что, к примеру, банки уже не хотят арендовать помещения, а выкупают в собственность. Мелкие предприниматели могут только арендовать. А почему мы не продаем в собственность пустующие здания за одну базовую величину, как это сделали, к примеру, в Восточной Германии?
    
     Александр Вискуб, директор областного территориального фонда государственного имущества:
    В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 27 февраля 2007 года эта работа ведется активно. В области продано 50 длительное время не используемых объектов недвижимости коммунальной собственности. Они удалены от райцентров и долгое время были не востребованы. После многочисленных аукционных торгов с понижением стоимости они были реализованы по цене от одной базовой величины. К примеру, комплекс зданий ГОУПП «Гродненская типография» в г. п. Россь Волковысского района.
    
     Светлана Грибова, заместитель директора фонда «Гроднооблимущество» по коммунальной собственности:
    Объекты проданы большей частью в 2008 году с условием вовлечения их в хозяйственный оборот и созданием новых рабочих мест.
    
     Александр Сивцов, заместитель председателя Гродненского горисполкома:
    Нельзя сдать в аренду государственное имущество любому, кто этого хочет, – аренда не носит социальной направленности. Можно все выставить на аукцион и продать, но начинающие бизнесмены не способны купить какие-то площади. Для того чтобы начать свое дело, им нужны небольшие площади. В горисполкоме создана комиссия, решения которой утверждаются на заседании горисполкома. Если на одно помещение есть несколько желающих, мы изучаем, что они собираются делать на этих площадях, и отдаем предпочтение тому, чья продукция или вид деятельности нужны городу Гродно. На каждом заседании горисполкома рассматривается судьба около 30 объектов. На сегодняшний день у нас 1083 договора аренды. В аренду сдается значительное количество площадей – 138 тыс. кв.м. В основном малому бизнесу.
    
     Елена Береснева: А свободные площади в городе есть?
    
    Александр Сивцов:

    Свободные площади имеются всегда. Перечень их размещен на сайте горисполкома www.gorod.grodno и информационном стенде в фойе здания горисполкома. Другое дело, что большую часть из них можно использовать после ремонта, иногда капитального. Стараемся задействовать территории бывших военных городков на улицах Щорса-Пролетарской, Победы. Со временем там будет вестись строительство жилья и объектов социально-культурного назначения, поэтому аренда в данном случае временная, и это оговаривается в договоре. Неэффективно использовать пустующие площади государство не имеет права. Кто же, как не оно, поможет малому бизнесу?
    
     Елена Береснева: А если помещение в аренду сдает частник частнику?
    
    Александр Сивцов:

    Всякое бывает. Одна швейная фабрика арендовала помещение у частника. Договор закончился, и его собственник не продлил. Но коллектив, в котором работают 100 человек, под свою защиту взяло государство. Горисполком нашел для фабрики другое помещение.
    
     Елена Береснева: Возрос ли спрос на помещения, когда появился заявительный принцип регистрации ИП?
    
    Александр Сивцов:

    Потребность в помещениях в городе всегда стабильная. У нас постоянно востребованы в центре города 100 – 300-метровые площади под торговые объекты. Много помещений арендуется под парикмахерские, некоторые предприниматели выкупают их в собственность.
    
     Елена Береснева: Сдавая помещения, учитывает ли горисполком нежелательное соседство, допустим, роддома и фирмы, изготавливающей надгробные памятники, редакций конкурирующих газет и т.д.?
    
    Святослав Карпинский, начальник отдела коммунального имущества и приватизации горисполкома:

    Да, все это учитывается, изучаются последствия каждого возможного соседства. А ритуальные магазины горисполком старается размещать отдельно.
    
     Елена Береснева: У лидского предприятия «Липласт-СПб» есть торгово-офисный центр, который и построен для сдачи в аренду. Когда евро резко упал, фирма недополучила средства в белорусских рублях, на которые рассчитывала. При этом предприниматели «скромно» промолчали и цены на свои товары не сбросили. За счет той ситуации заработали. Но совершенно по-другому повели они себя, когда евро стал расти. Какие деньги должны быть мерилом оплаты за аренду?
    
    Александр Сивцов:

    Я считаю, что привязка к евро – это не совсем то, что надо. Но и привязка к белорусскому рублю тоже не даст положительного результата: есть инфляция, может произойти изменение курса валют. Один из вариантов – перейти к базовой ставке, которая тоже должна пересматриваться в зависимости от ситуации.
    
     Елена Береснева: Рассмотрим другой пример. В лидской гостинице предприниматели взяли в аренду пустовавший буфет. Но потом столкнулись с тем, что арендодателю понравилось жить за счет арендаторов. Вместо того, чтобы рекламировать гостиницу и привлекать туда клиентов, дирекция стала нагружать арендаторов – то дверь надо новую вставить, то нанять швейцара для гостиницы… Где же справедливость? До какой степени эти отношения должны быть с одной и другой стороны порядочными?
    
    Святослав Карпинский:

    Есть и у нас похожие жалобы. Разбираясь в каждой конкретной ситуации, мы прежде всего исходим из того, о чем говорится в договоре аренды, который предприниматели подписали. Арендатора может защитить только сам договор. Напомню, что в типовом договоре обязанности по реконструкции, ремонту возложены на арендодателя. Конфликты зачастую возникают из-за того, что арендодатель или арендатор вольно трактуют действующий договор.
    
     Александр Русанов:
    Любой договор аренды согласовывается с органами власти – в данном случае с Лидским райисполкомом, куда можно обратиться за помощью. Следующая инстанция – суд. К сожалению, иногда происходят такие вещи: истекает срок аренды, и собственник, заблаговременно напомнив об этом, предупреждает, что помещение будет использоваться для собственных нужд, и просит его освободить. Закон в таком случае защищает арендодателя. Но если хозяин хочет эти площади забрать у одного арендатора и передать другому арендатору, придется продлить договор только с ним. Недавно в облисполком обратился предприниматель, арендовавший площади под магазин у «Гроднооблсельстроя». Имея лицензию на торговлю, строительная организация решила открыть свою торговую точку в Гродно и предложила арендатору освободить помещение. Последний аргументирует свой отказ тем, что 15 человек останутся без работы. Но оказалось, что «Гроднооблсельстрой» предлагает тем же 15 работникам те же рабочие места. Никакого нарушения нет. Есть только та же проблема – аренда – неэффективное использование собственности.
    
     Наталья Жудро, заведующая сектором управления зданий республиканской собственности по Гродненской области государственного управления «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь:
    В ГУ «Главное хозяйственное управление» по распоряжению Президента Республики Беларусь переданы 7 зданий, имевших принадлежность республиканского уровня. Последнее здание было передано 9 лет назад, остальные 11-12 лет назад. В основном наша задача состоит в том, чтобы передавать помещения в аренду, предоставляя субъектам хозяйствования места под офисы, а также направлять средства на поддержание этих зданий в нормальном состоянии. Ставки арендной платы формируются на основании Указа Президента Республики Беларусь №495. Средняя ставка по всем зданиям – около 4 евро. Офисные помещения сдаются по ставке не выше 6 евро, есть еще производственные, бытовые. Указом определены и организации, которые могут пользоваться помещением безвозмездно, в основном это бюджетные организации. Наши расценки ниже. У негосударственных организаций, сдающих помещения в аренду, расценки доходят до 25-30 евро за метр квадратный в центре города, поэтому практически все помещения в наших зданиях заняты. Если от нас уходят арендаторы, на их место тут же приходят другие. По состоянию на конец февраля у нас было заключено 314 договоров аренды. В основном это офисы – наши здания изначально административные, часть аренды составляют рекламные пространства.
    
     Елена Береснева: Кто из арендаторов ушел в последнее время?
    
    Наталья Жудро:

    В основном филиалы минских фирм.
    
     Елена Береснева: Проводятся ли у вас аукционы на право аренды?
    
    Наталья Жудро:

    Нет. Мы выделяем помещения на основании очереди, отдавая приоритет стабильным арендаторам.
    
     Елена Береснева: В здании нашей редакции предприниматель Фомичева арендовала помещение под магазин стройматериалов. Платила 1 евро за метр, потом – 2,5. Рядом – на Центральном рынке предприниматели под такие же магазины оплачивали за помещения значительно дороже. Уйдя от нас, Фомичева выступила в прессе, дескать, какой она хороший предприниматель. Да, но в том успехе была заложена и низкая цена за аренду помещения…
    
    Александр Сивцов:

    Для увеличения арендной платы за помещение, особо пользующееся спросом, нормативная база позволяет устанавливать повышающие коэффициенты, но только в целом на все здание или категорию арендаторов. Востребованность помещения зависит не только от месторасположения здания, но и от того, куда выходит дверь – на улицу или во двор, последний это этаж или подвал. Введение повышающего коэффициента может привести к тому, что помещения, вход в которые не с центральной улицы или они находятся на верхних этажах, останутся невостребованными. Есть необходимость на законодательном уровне отрегулировать этот вопрос.
    
     Елена Береснева: В последнее время пошли слухи о том, что в Гродно будет подниматься стоимость аренды.
    
    Александр Русанов:

    Ставки арендной платы подниматься не будут. Наоборот, по итогам I квартала мы сделаем детальный анализ ситуации с арендными платежами. Целью является снижение применяемых повышающих коэффициентов.
    
     Р. S. Обсуждение вопроса об арендных отношениях показало, что в этой сфере деятельности не все идеально. Очевидно и то, что там, где арендодателем является государство, проблем значительно меньше. Тем не менее участники «круглого стола» согласились выслушать конкретные вопросы наших читателей и продолжить эту тему. Вопросы можете задавать письменно по адресу: 230023, г. Гродно, ул. Антонова, 25, редакция газеты «Гродзенская праўда» или по тел. 74-42-44.
    
Елена БЕРЕСНЕВА
Фото фото http://im4-tub.yandex.ru/i?id=32638953&tov=4
Гродненская правда
Комментарии (0)