Снести нельзя оформить. В каких случаях закон на стороне собственника «самостроя»?

Построили дом без разрешительных документов и столкнулись с угрозой сноса? Оказывается, решение проблемы есть.

Адвокат специализированной юридической консультации «ЮрЭксперт» Татьяна Казак, которая много лет занимается гражданскими делами, в том числе по узакониванию объектов недвижимости, рассказала, как избежать ошибок и защитить свои интересы в земельных спорах. 

Узаконить стало проще

До недавнего времени самовольные постройки могли вводиться в эксплуатацию только при условии, что они возведены на земельных участках, предоставленных лицам, которые возвели эти постройки.

При этом Президент Беларуси Александр Лукашенко 25 июля 2022 года принял Указ № 253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства», которым положено начало действия так называемой «строительной амнистии».

Также был принят Закон Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. N 195-З «Об изменении кодексов», который не только внес существенные изменения в земельное законодательство, но и закрепил более простой порядок для легализации самовольно занятых земельных участков.

При этом законодатель пошел еще дальше, упрощая указанные правоотношения для граждан.

Совет Республики Национального собрания Республики Беларусь 11 мая одобрил проект закона «Об изменении законов по вопросам регулирования земельных отношений». В настоящее время он находится на подписи у Главы государства.

В случае подписания Президентом указанного документа и вступления его в силу у граждан появится еще больше возможностей легализовать самовольные постройки и самовольно занятые участки, избежав принудительного сноса. 

Подарок с двойным дном

Адвокат Татьяна Казак обращает внимание, что один из главных критериев для выбора между «легализовать» или «снести» – не нарушает ли постройка градостроительные нормы, в том числе противопожарные и санитарные аспекты. 

– Самое важное, чтобы постройка соответствовала требованиям безопасности и не нарушала права и законные интересы других лиц, – пояснила специалист.

В пример Татьяна Казак привела дело, когда мужчина оставил сыну не только дом в наследство, но и запутанный юридический клубок. 

– Отец наследника возвел на земле постройку, которая находилась ближе трех метров от границы участка, что является нарушением градостроительных норм и не подпадает под критерии, по которым может быть проведена указанная строительная амнистия, – рассказала адвокат.

Казалось бы, все ясно: нарушение норм – постройку снести. Но по ходу дела вдруг обнаружилось решение администрации Октябрьского района еще середины 90-х годов, копии которого имелись и в документах инвентарного дела, и в Государственном архиве, но в администрации документы в силу давности не сохранились, в связи с чем постройка рассматривается как самовольная.

– Да, отец наследника нарушил градостроительные нормы, но он получил разрешение. И это меняет суть дела, и мы будем ставить перед администрацией вопрос о том, чтобы было выдано разрешение на продолжение строительства, поскольку постройка возводилась при наличии разрешений с учетом ранее действовавшего законодательства, которое поменялось, – отметила Татьяна Казак.

Строительство или реконструкция?

Как поясняет Татьяна Казак, в таких спорах есть еще одна тонкая грань  между понятиями «самовольная постройка» и «реконструкция». Реконструкция направлена на то, чтобы улучшить или изменить функциональное назначение объекта. При этом если полностью снести зарегистрированный дом и поставить на его месте новый – это уже самовольная постройка.

Тем не менее, если дом строился на прежнем фундаменте или включает в себя хотя бы одну старую стену, есть шанс бороться. В подтверждение этому история одного жилица на улице Серафимовича. Домик в 14 квадратов достроили до 60. Исполком вынес решение о сносе.

– Изучив документы, мы смогли изменить ситуацию и при помощи экспертизы доказали, что это была не самовольная постройка, а реконструкция (часть стен и фундамент сохранились), и размещение здания ближе трех метров от красной линии (что запрещается) произошло не потому, что так возвели новую постройку, а так располагался старый домик, – рассказала Татьяна Казак.

Когда закон трактуется в пользу гражданина

Решение о судьбе самовольной постройки принимается, как правило, местными исполнительными органами, но если решить вопрос не получается, либо имеется спор о праве, то судом. Однако каждый случай необходимо рассматривать отдельно. Татьяна Казак рассказала о деле, когда мужчина построил гараж у границы своего участка со стороны улицы.

Как оказалось, объект попал в зону, которую по архитектурному плану 70-х годов следовало отвести под размещение только жилой застройки, а хоздвор с гаражом должен был располагаться в глубине участка. 

– Но в настоящее время, когда человек обратился за принятием в эксплуатацию и регистрацией гаража, не существует нормы, определяющей, где должен находиться хоздвор – то есть человек сам может устанавливать, где будет размещаться хозяйственная зона на его участке. Мы опирались на Директиву Президента РБ о дебюрократизации, которая гласит: «Неясности и неточности в применении законодательства должны толковаться в пользу гражданина». Решение исполкома об отказе в регистрации было отменено, и гараж узаконен, – пояснила Татьяна Александровна. 

Адвокат резюмировала, что в вопросах недвижимости и земельных спорах принцип простой – все нужно регистрировать, так как права в отношении любого недвижимого имущества (как строений, так и земельных участков) возникают с момента государственной регистрации. И если вам дали разрешение на принятие в эксплуатацию постройки, необходимо немедленно все зарегистрировать. Иначе может измениться законодательство, в частности, технические нормы.

Пройдя все этапы регистрации, можно точно не беспокоиться о том, что в один день ваш дом снесут. При этом важно отметить, что в настоящее время по требованию Президента законодательство в указанной части меняется в сторону максимального учета интересов граждан.

Оперативные и актуальные новости Гродно и области в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь по ссылке!