Обзор формального рынка квартир за январь 2018 года со сравнением его за аналогичный период 2017 года (сведения получены из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь (ЕГРНИ) представили партнер риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» Нина Пыльская — независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь, и заместитель директора ООО «Магазин недвижимости» Владимир Пыльский — риэлтер, аттестованный Министерством юстиции Республики Беларусь.



За январь текущего года в г. Гродно была заключена 151 сделка купли-продажи квартир (далее — сделки), что на 48 сделок меньше по отношению к прошлому году за аналогичный период, в январе 2017 г. было совершено 199 сделок. На рисунке 1 представлена гистограмма по количеству проданных квартир в разрезе «количество комнат» за два периода: январь 2017 года и январь 2018 года (данные без применения фильтра «адекватности» — минимальная цена — 400 долл. США за 1 кв.м).



Ежегодно на рынке недвижимости Гродно самые продаваемые квартиры — «двушки», а наименьшее количество сделок совершается с большими квартирами (4 и более комнат). По результатам первого месяца 2018 года наблюдаемые устойчивые соотношения продаваемости квартир в зависимости от количества комнат не изменились.

Прежде чем перейти к исследованию вторичного рынка по заключенным сделкам, остановимся на динамике и соотношении «условно первичного рынка» и «условно вторичного рынка» за два рассматриваемых периода.

Для определения  условно первичного рынка сделаем выборку по категории «дата ввода в эксплуатацию капитального строения (далее — год постройки) 2016-2017 гг.» по сделкам в январе 2017 года, а в январе 2018 года выборка — «год постройки 2017-й».

Результат исследования графически изображен на рисунке 2 в числовом значении, как указано на данной гистограмме, или в процентном отношении доля рынка новостроек в январе 2017 года составляет 62%, а в 2018 году — 59%, доля вторичного рынка в январе в 2017 году составила 38%, а в 2018 году — 41%.

В январе прошлого года новостройки были проданы в основном на улице Огинского и Наполеона Орды, а в январе 2018 года — в основном на улице Щорса, Лидской, Суворова. Продавец (застройщик) указанных объектов — ОАО «Гродножилстрой».



Рассмотрим по сделкам вторичный рынок (год постройки до 2016-2017 гг.) в разрезе «количество комнат в квартире» (далее количество комнат) за два рассматриваемых периода. Для исследования рыночной цены 1 кв.м в долларовом эквиваленте (далее — долл. США) применим фильтр «адекватности» минимальной цены — 400 долл. США за 1 кв.м, в результате получаем 62 сделки в январе 2017 года и 57 сделок в январе 2018 года. Построим точечные диаграммы с отображением рыночных цен 1 кв. м в разрезе «количество комнат» и с помощью построенных линейных трендов увидим тенденции изменения цены по каждому сегменту (см. рисунок 3).   Рассчитаем по рыночной стоимости 1 кв. м (долл. США) такие показатели, как медиану (наиболее часто встречающаяся цена), среднее значение, выявим минимальную и максимальную цену, полученные результаты представим в виде таблицы (см. таблицу 1).

Подводя итоги, следует сказать, что в январе 2018 года на вторичном рынке квартир Гродно:

1)    Уровень продаж по 1-комнатным и 2-комнатным квартирам ниже аналогичного периода прошлого года, по 3-комнатным квартирам было совершено в три раза больше сделок купли-продаж, чем в январе прошлого года, спрос на 4-комнатные квартиры сохраняется на прежнем уровне — 3 квартиры в месяц.

2)     Уровень рыночных цен 1 кв.м по 1-комнатным квартирам ниже, чем в январе прошлого года. В январе этого года медиана рыночной цены 1 кв.м составила 556 долл. США, что на 64 долл. США меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, максимальная цена 1 кв.м по 1-комнатным квартирам на 193 долл. США меньше, чем в прошлом году, и составила 736 долл. США.

3)    Уровень рыночных цен 1 кв.м по 2-комнатным квартирам также ниже, чем в январе прошлого года, медиана рыночной цены 1 кв.м в январе 2018 г. составила 593 долл. США, что на 21 долл.США меньше показателя января прошлого года. Максимальные цены за 1 кв.м по 2-комнатным квартирам в двух рассматриваемых периодах практически на одном уровне, в январе этого года 816 долл. США.

4)    По 3-комнатным квартирам наблюдается рост по медиане рыночной цены 1 кв.м на 14 долл. США по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в январе этого года медиана составляет  575 долл. США, а также присутствует рост по максимальной цене 1 кв.м на 5 долл. США, и она составила 932 долл. США.

5)    По 4-комнатным квартирам также наблюдается существенный рост по медиане рыночной цены 1 кв.м на 41 долл. США, по отношению к январю 2017 года, которая в январе 2018 года составила 559 долл. США. Между тем максимальная цена 1 кв.м снизилась на 117 долл. США и составила 584 долл. США. Следует заметить, что в течение данного периода совершено незначительное количество сделок по 4-комнатным квартирам, поэтому необходимо исследовать другие факторы цены, чтобы быть более точным в вопросе изменения рыночной цены 1 кв.м в этом году. Для этого дополнительно рассмотрим фактор года постройки жилого дома и представим полученные данные в виде гистограммы (см. рисунок 4).

Рисунок 4

Вследствие полученных данных, мы видим, что за два периода продавались 4-комнатные квартиры разных периодов застройки. В январе прошлого года продавались 4-комнатные квартиры периода застройки 1960-1989, в январе этого года период застройки 1989-2015 г. (т.е. более новые квартиры), и, как следствие, данный фактор влияет на увеличение цены.

В заключение следует отметить, что по ежегодной статистике месяц январь является самым пассивным по совершению сделок купли-продажи квартир в Гродно.